Hotelmarkt Leipzig wächst dynamisch

Über den Dächern von Leipzig, Foto: BNP Paribas Real Estate

Nachdem sich die Übernachtungszahlen in den Jahren zuvor mehr oder weniger seitwärts entwickelten, nahm der Leipziger Hotelmarkt 2017 deutlich an Fahrt auf: Befeuert durch das prosperierende Messegeschäft wurden fast 228.000 Hotelübernachtungen mehr gezählt als im Vorjahr. Dies entspricht einem Anstieg um gut 9%. Bei den Gästeankünften steht eine Zunahme um 8% gegenüber dem Vorjahr zu Buche. Dies sagt der „City Report Hotelmarkt Leipzig“ von BNP Paribas Real Estate.

Noch besser liest sich die mittelfristige Bilanz: Seit 2010 konnten die Gästeübernachtungen und -ankünfte um gut 46 bzw. 43 % gesteigert werden, was auf zwei wesentliche Entwicklungen zurückzuführen ist: Einerseits profitiert Leipzig signifikant vom allgemeinen Trend zu Städtereisen, andererseits schlägt sich auch die wirtschaftliche Prosperität der Metropole Sachsens deutlich in der Tourismusstatistik nieder, zumal ein wesentlicher Teil der Hotelbuchungen in Leipzig auf Geschäftsreisende entfällt. International hat der Leipziger Hotelmarkt allerdings noch einiges an Aufholpotential: Mit aktuell knapp 15 % liegt der Anteil ausländischer Ankünfte deutlich niedriger als an allen anderen untersuchten Hotelstandorten.

In absoluten Zahlen liegt Leipzig mit knapp 2,7 Mio. Übernachtungen zwar auf dem letzten Platz der untersuchten Standorte. Dafür weist der Hotelmarkt eine hohe Wachstumsdynamik auf und erreichte 2017 mit dem Anstieg der Übernachtungszahlen den zweiten Platz hinter München, das mit einem Plus von 13 % ein Rekordergebnis erzielen konnte. Mit Ausnahme von Berlin, wo die Zahlen stagnieren, konnten alle untersuchten Standorte ihren Wachstumstrend fortsetzen. In Bezug auf die durchschnittliche Aufenthaltsdauer der Hotelgäste liegt Leipzig zusammen mit Stuttgart mit 1,8 Tagen im Mittelfeld des Städteklassements.

Der Leipziger Hotelmarkt hat auf den kräftigen Anstieg der Gästezahlen in den letzten Jahren reagiert und neue Übernachtungskapazitäten für Touristen und Geschäftsreisende geschaffen. Zwischen 2010 und 2017 ist die Bettenanzahl um etwa 23 % gestiegen oder in absoluten Zahlen ausgedrückt von etwa 10.800 auf gut 13.300. Die Zahl der Hotelbetriebe stieg währenddessen nur um knapp 8 %, was auf eine deutlich großzügigere Betriebsgröße der neu hinzugekommenen Hotels hinweist. Grundsätzlich ist festzuhalten, daß die Ausweitung der Bettenkapazität bis dato deutlich hinter dem Wachstum der Übernachtungszahlen (+46 %) zurückgeblieben ist und etwaige Überkapazitäten somit nicht zu erkennen sind. Vielmehr konnte die Anzahl der Übernachtungen pro verfügbarem Hotelbett deutlich zulegen. Allerdings wird der Leipziger Hotelmarkt auch in naher Zukunft in Bewegung bleiben. Bis 2020 sind knapp 4.000 zusätzliche Hotelbetten in Planung, mithin fast 30 % des derzeitigen Bestands.

Die Neueröffnungen der vergangenen Jahre gruppieren sich vornehmlich innerhalb oder am Rand des inneren Rings und stärken somit die Innenstadt als zentralen Anlaufpunkt für auswärtige Gäste. Dabei fällt auf, dass sich mit dem ibis budget Leipzig City, dem Adina Apartment Hotel , dem B&B Nikolaistraße und dem Meininger Hotel Leipzig Hauptbahnhof gleich vier Neueröffnungen entlang des Brühl positionieren. Interessanterweise entstammen fast alle Neuzugänge der letzten Jahre der markengebundenen Kettenhotellerie, die ihren Marktanteil damit deutlich ausbauen kann. Im Vergleich zu den anderen Top-Standorten ist die Position von Privathotels in Leipzig jedoch noch immer stark, etwa die Hälfte aller Hotels dürften noch vom Eigentümer betrieben werden.

Die anhaltend positive Entwicklung des Leipziger Hotelmarkts motiviert bis einschließlich 2020 zahlreiche weitere Hotelgesellschaften zu einem Markteintritt in der sächsischen Metropole. Wiederum konzentrieren sich die meisten Hotelprojekte im Innenstadtbereich, vor allem rund um den Hauptbahnhof. Auch hier zeigt sich eine klare Dominanz der Kettenhotellerie, die in punkto Marktdurchdringung in den nächsten Jahren somit weiter aufholen wird. Über eine zügige Umsetzung der Projektpipeline dürften sich dabei die Freunde von Design-Hotels freuen: Vor allem das Vienna House Easy und das Capri by Fraser versprechen in ihrer jeweiligen Preislage einen hohen gestalterischen Anspruch und eine lockere, kreative Atmosphäre. Seit langem erwartet ist auch die Wiedereröffnung des Hotels Astoria, das seine Rolle als erstes Haus am Platze wieder anstrebt.

Das starke Wachstum der Gästezahlen in der sächsischen Metropole spiegelt sich auch in der Entwicklung der durchschnittlichen Belegungsrate auf dem Leipziger Hotelmarkt wider: Ausgehend von einem Wert von 64,2 % im Jahr 2010 konnte die Auslastungsquote bis 2017 auf sehr respektable 70,6 % gesteigert werden, womit Leipzig in etwa gleichauf mit den Business-Metropolen Düsseldorf und Frankfurt/M. liegt.

Mit Investitionen in Hotelimmobilien in Höhe von knapp € 108 Mio. erreichte Leipzig 2017 zum dritten Mal in Folge einen dreistelligen Millionenumsatz. Im Vergleich zum Vorjahr ging das Investmentvolumen jedoch zurück, was vor allem daran liegt, dass es 2017 anders als 2016 an großvolumigen Deals fehlte. So wurde das starke Investmentjahr 2016 merklich durch den Verkauf des 436 Zimmer zählenden The Westin Leipzig als Bestandteil des Interhotel-Portfolios beflügelt. Folglich lag auch das durchschnittliche Deal-Volumen 2017 mit € 18 Mio. niedriger als im Jahr zuvor (€23 Mio.). Das volumen kann sich aber durchaus sehen lassen und liegt gut 58 % über dem Durchschnitt der letzten Jahre. Grundsätzlich bleibt festzuhalten, dass der Investmentmarkt für Hotelimmobilien von deutlichen Engpässen auf der Angebotsseite geprägt ist, während die Nachfrage nach wie vor sehr stark ist. Von daher besteht auch in den nächsten Jahren Potential für hohe Investmentumsätze, sofern s ein entsprechendes Angebot gibt.

Den kompletten City Report Hotelmarkt Leipzig 2018 abrufen mit:
https://www.bnppre.de/wp/wp-content/uploads/2018/08/bnppre-hotelimmobili...




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