Hotelinvestments: Weniger international

Zum Ende des dritten Quartals 2019 liegt das Umsatzvolumen auf dem Hotel-Investmentmarkt in Deutschland bei € 2,46 Mrd. und damit knapp 16 % niedriger als im Vorjahreszeitraum, hat BNP Paribas Real Estate ermittelt.

Während bei Portefeuilledeals mit etwa € 830 Mio. das beste Ergebnis seit 2016 eingefahren wurde, fiel der Rückgang bei den Einzeldeals drastisch aus: Hier wurde ein Transaktionsvolumen von € 1,65 Mrd. registriert, was einem Rückgang um knapp 28 % gegenüber Vorjahreszeitraum entspricht.

Mit Deals über alle Größenklassen hinweg, zeigen sich Immobilien AG oder REIT besonders kauffreudig und erreichen in den ersten drei Quartalen des Jahres einen Marktanteil von gut 30 %. Auch Spezialfonds sind häufig auf der Käuferseite zu finden und sichern sich knapp 26 % des Investmentvolumens. Mit etwas Abstand folgen Investment/Asset Manager, die einen Umsatzanteil von knapp 13 % auf sich vereinen und gleich bei zwei der drei größten Einzeldeals des Jahres auf dem Käuferzettel stehen. Hierbei handelt es sich um den Kauf des zukünftigen Kimpton Hotels im Frankfurter Hochhaus-Ensemble „Four“ und des Tafelhof Palais in Nürnberg, das ein Motel One und Leonardo Royal Hotel beherbergen wird. Neben den Corporates, die auf einen Umsatzanteil von gut 8 % kommen, sind auch Equity/Real Estate Funds zu erwähnen, die mit dem Kauf des Steigenberger Hotels in Berlin einen weiteren Top-Deal an Land ziehen können.

Nachdem der Umsatzanteil ausländischer Investoren 2018 bei 48 % lag, wurde in den ersten drei Quartalen 2019 ein Rückgang auf 40 % registriert. Damit setzte der Ausländeranteil den im Jahr 2014 begonnenen Abwärtstrend fort. Dies liegt daran, dass in diesem Jahr viele große Einzel– und Portefeuilledeals von inländischen Investoren abgewickelt wurden, während dieses Segment in der Vergangenheit eher von ausländischen Käufern dominiert war.

Der Rückgang des Hotel-Investmentvolumens im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ist größtenteils auf das knappe Produktangebot in den etablierten Hotel- und Tourismusmetropolen des Landes zurückzuführen. Ein besonders drastischer Einbruch war in München zu beobachten, wo das Transaktionsvolumen nach€ 517 Mio. im Vorjahr jetzt bei nur noch € 107 Mio. erreichte (-79 %). Starke Einbußen hatte auch Frankfurt/M. zu verkraften. In der Bankenmetropole ging der Investmentumsatz um 58 % zurück und liegt zum Ende des dritten Quartals bei lediglich € 188 Mio. Köln (+28 %) und Stuttgart (+35 %) konnten hingegen Zuwächse verzeichnen. Insgesamt summieren sich die Hotel-Investments in den A-Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) auf € 1,33 Mrd., was einem Rückgang um knapp 38 % entspricht. In den B– und C– Städten hat das Anlagevolumen dagegen nicht nur prozentual, sondern auch absolut deutlich zugelegt. Nach € 549 Mio. im Vorjahreszeitraum erreichten die Hotelstandorte jenseits der A-Städte in den ersten drei Quartalen 2019 ein Gesamtvolumen von € 1,14 Mrd. Dies bedeutet, dass 46 % des Investmentumsatzes an den kleineren und mittleren Hotelstandorten erzielt wurde, was zum einen auf das mangelnde Angebot in den Metropolen zurückzuführen ist, zum anderen aber auch als eine Aufwertung der kleineren aus Investorensicht verstanden werden kann.

Der Mangel Angeboten in den großen, etablierten Hotelstandorten bleibt nicht ohne Folgen für das Investmentergebnis, welches das hohe Niveau der Vorjahre nicht ganz halten kann. Mit Blick auf die rege Bautätigkeit ist allerdings mit etwas Entspannung zu rechnen, sodass ein Jahresumsatz im Bereich von € 3,5 Mrd.nicht unrealistisch erscheint, so die Bank.

Kommentare