Hotel-Investment-Markt: Kleine Deals überwiegen

Zwei Akteure auf dem Hotel-Investment-Markt veröffentlichen Zahlen zum Marktgeschehen im 1. Quartal des laufenden Jahres und kommen zu abweichenden Ergebnissen. Während BNP Paribas Real Estate von # 272 Mio. spricht, die umgesetzt wurden, sagt Cushman & Wakefield (C&W), es seien # 200 Mio. gewesen, 56 % unter dem Vorjahreswert und rund 70% unter dem Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre. Bei BNP: Der Vorjahreswert wurde um rund 38 % verfehlt und der Zehnjahresschnitt um 58 %.

Die aktuelle Gemengelage aus hartnäckiger Inflation, schwacher konjunktureller Entwicklung und potenziell weiteren Leitzinsanhebungen gehen am Hotel-Investmentmarkt nicht spurlos vorbei. Mit einem registrierten Transaktionsvolumen von # 272 Mio. stellt dieser Wert den schwächsten Jahresstart seit 2010 dar, als die Märkte noch deutlich von den Folgen der Finanzkrise geprägt waren. Der Vorjahreswert wurde um rund 38 % verfehlt und der 10-Jahresschnitt um ganze 58 %. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

Sie sagt: Das Feld der Käufergruppen führen im Q1 die offenen Fonds, welche sich mit einem Anteil von knapp 37 % klar an die Spitze setzen. Üblicherweise spielen sie eine eher untergeordnete Rolle. Die zweitplatzierten Corporates, hinter denen sich üblicherweise Hotelbetreiber bzw. -unternehmen verbergen, erreichen mit knapp 19 % ebenfalls einen vergleichsweise hohen Anteil. Diese Gruppe nutzt seit geraumer Zeit die gegenwärtige Marktlage für gezielte Expansionen und sichert sich somit Objekte in für sie strategisch wichtigen Lagen. Equity/Real Estate Funds tragen mit 14 % zum Marktgeschehen bei, nachdem sie 2022 kaum aktiv gewesen sind. Das gilt auch für private Anleger, die oftmals Objekte zum eigenen Betrieb ankaufen und bislang knapp 11% des Volumens ausmachen. Weitere nennenswerte Anteile erzielen zudem Spezialfonds (7%), die öffentliche Hand (5 %) sowie Projektentwickler (3,5 %).
Knapp ein Drittel des platzierten Volumens in Hotelobjekte stammt von ausländischen Investoren bzw. Kapitalgebern. Damit bewegt sich deren Anteil weiterhin auf einem eher unterdurchschnittlichen Niveau, der initial durch die Pandemie und aktuell durch die finanzmarktgetriebenen Unsicherheiten beeinflusst wird. Da diese Käufergruppen historisch betrachtet insbesondere im großvolumigen Core-Segment sowie Portfoliosegment aktiv sind, überrascht diese Entwicklung nicht wirklich.

Nach Ablauf der ersten drei Monate des Jahres 2023 wurden 88 Mio. € in Hotelobjekte an A-Standorten investiert. Dieser Wert liegt nicht nur knapp 55 % unter dem vergleichbaren Vorjahreswert, sondern sogar ganze 76 % unter dem langjährigen Schnitt. Es verwundert daher nicht, dass dies den geringsten Wert der vergangenen 10 Jahre darstellt. Infolgedessen fällt auch der Anteil am gesamten Hotel-Investmentvolumen mit 32 % unterdurchschnittlich aus. Lediglich zum Jahresauftakt im Jahr 2019 wurde ein noch geringerer Anteil verzeichnet. Angesichts der bisweilen wiedererstarkten Tourismuszahlen in den klassischen Urlaubsregionen im Vergleich zu den von Geschäftsreisen dominierten A-Städten verwundert dieser Umstand jedoch kaum. Berlin, Hamburg und München sind die einzigen Städte, wo bis jetzt vereinzelt Transaktionen registriert werden konnten.

Wie auch in anderen Assetklassen zu beobachten, kommen momentan kaum bis keine Großtransaktionen zustande. So überrascht es nicht, dass noch keine Hoteltransaktionen höher als # 50 Mio. registriert wurden. Die Größenklasse # 10 bis untern # 25 Mio. erreicht mit einem Investmentvolumen von # 153 Mio. einen Anteil von rund 56 % und schiebt sich damit auf den ersten Platz. Damit hat diese Kategorie den höchsten je gemessenen relativen Anteil am gesamten Hotel-Investmentvolumen der vergangenen zehn Jahre und präsentiert sich im Kurz– wie im Langzeitvergleich stabil. Das absolute Vorjahresergebnis wird lediglich um 8 % und der zehnjährige Schnitt sogar nur um 6 % unterschritten. Anders sieht die Situation bei der zweitplatzierten Gruppe im Bereich 25 bis untern # 50 Mio. (# 82 Mio.) aus, die aktuell rund 30 % des Volumens auf sich vereinen. Sowohl der Vorjahreswert als auch der zehnjährige Schnitt werden um über die Hälfte verfehlt. Die kleinste Kategorie, weniger als # 10 Mio. kommt mit # 37 Mio. auf einen Anteil von 13,5 % und rangiert damit auf dem dritten Platz. Das durchschnittliche „Dealvolumen“ beläuft sich im ersten Quartal auf rund # 16 Mio. und stellt somit den niedrigsten Wert seit 2014 dar.

Wie C&W mitteilt, zählt zu den größten Transaktionen im 1. Quartal 2023 der Verkauf des betreiberfeien Hotels Mercure Heilbronn mit 136 Zimmern an die britische Whitbread, bzw. Premier Inn Gruppe. Verkäufer war der Hotelinvestor und -betreiber Investhotel. Im Zuge der Übernahme wird die Immobilie ab Mai renoviert und zum Teil umgebaut. Nennenswert noch die Veräußerung des Holiday Inn Express mit 149 Zimmern in Offenburg an den offenen Publikumsfonds Quadoro Sustainable Real Estate Europe Private. Verkäufer ist ein Joint Venture aus Oxalis REIM, Zeitgeist Estates und der Property3 Group. Die Immobilie ist langfristig an den Franchisenehmer Tristar verpachtet. Erwähnt wird der Ankauf eines Hotelprojektes mit 257 Zimmer in Treptow-Köpenick in Berlin durch die Premier Inn Gruppe. Verkäufer und Entwickler ist die Project Immobilien. Die Eröffnung ist für 2025 vorgesehen. Aufgeführt wird der Verkauf des stays by friends Hotel Bochum mit 177 Zimmern von der Anter Group an ASHG, eine Investmentplattform von Alchemy und Step Partners. Das betreiberfreie Hotel wird im Markt neu positioniert.

„Das erste Quartal ist generell kaum mehr als eine Momentaufnahme. Fakt ist, dass sich auch das Investmentgeschehen auf dem Hotelmarkt der eingetrübten konjunkturellen Entwicklung und der andauernden Leitzinsanhebungen stellen muss. Der im Jahr 2022 begonnene Preisfindungsprozess sollte allerdings in absehbarer Zeit abgeschlossen sein, sodass zum Halbjahr mit einer neu erlangten Preisklarheit mehr Transaktionen stattfinden dürften. Betreiberseitig hat sich die Situation unlängst aufgehellt, was an der raschen Erholung der Performance-Kennzahlen eindrucksvoll erkennbar ist. Besonders starke Marken mit gefestigten Konzepten profitieren vom aktuellen Aufschwung. Dieser Umstand vermindert das zwischenzeitlich angestiegene Betreiberrisiko und erhöht reziprok die Planbarkeit möglicher Investments“, so Alexander Trobitz, von BNP.

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