Salzburg ist ein schwieriges Pflaster

Christie + Co untersuchte im Auftrag der Österreichischen Hoteliervereinigung den Salzburger Hotelmarkt. Vor dem Hintergrund neuer Hotelprojekte stand eine Prognose der zu erwartenden Zimmerauslastung und erzielbaren Nettozimmerpreise im Vordergrund.

Während die Anzahl der Hotelbetriebe in Salzburg von 2001 bis 2010 kontinuierlich schrumpfte, stieg das Angebot im vergangenen Jahr von rund 5 100 auf ca. 5 500 Zimmer. Dabei war mehr als die Hälfte des gesamten Zimmerangebotes im Vier-Sterne-Bereich angesiedelt. Um durchschnittlich 4,6% ist das Angebot hier von 2001 bis 2010 pro Jahr gestiegen. Alle anderen Segmente verzeichneten einen Negativtrend, am signifikantesten der Economy-Sektor.

Die Zimmerauslastung aller Hotels und Pensionen in Salzburg lag 2010 bei circa 67%, was im Vergleich zu 2001 eine Steigerung von 13,5% bedeutet. Nach einer stark rückläufigen Entwicklung der Zimmerauslastung nach dem Mozartjahr 2006, gepaart mit den Folgen der Finanzkrise, konnten die Salzburger Hotelbetriebe 2010 wieder eine eher positive Tendenz aufweisen.

Der durchschnittliche Nettozimmerpreis wurde von 2001 bis 2008 um mehr als 27% gesteigert, sackte 2009 als Folge der internationalen Finanzkrise jedoch massiv ab. Erst 2010 gab es wieder eine marginale Steigerung, allerdings nicht bis zum Niveau von vor 2006.

Betrachtet man die Entwicklung des inflationsbereinigten durchschnittlichen Nettozimmerpreises, wird ersichtlich, daß die Werte von 2010 sogar niedriger sind als im Jahr 2001, sagt Christie, und Besserung sei nicht in Sicht.
Auch die Erlöse pro verfügbarem Zimmer (Revenue per available room) entwickelten sich in den ersten Jahren des letzten Jahrzehntes positiv, gingen jedoch ab 2007 zurück. Die Ursache wird in einer nach 2006 massiv gesunkenen Zimmerauslastung gesehen, die sich negativ auf die Produktivität auswirkte. Laut Studie können neue Hotelprojekte, die derzeit im Bau oder in Planung sind und der Drei-Sterne-Kategorie zugerechnet werden, Nachfrage generieren. Manche dieser Hotels werden sich jedoch im Graubereich zur nächst höheren oder niedrigeren Kategorie positionieren, um einem möglichen Preisdruck entgegenzuwirken. Aber es ist davon auszugehen, daß sich an der Auslastung der Salzburger Hotels innerhalb der nächsten drei Jahre im Vergleich zu 2010 wenig ändern wird.

Für den Fünf-Sterne-Bereich wird allerdings positiver Nachfragetrend und eine stabile Preisentwicklung vorausgesagt. Im Vier-Sterne-Bereich rechnet man mit einer Fortsetzung der positiven Nachfrageentwicklung der vergangenen zehn Jahre, aber das Risiko, das durch die Angebotssteigerung im Drei-Sterne-Segment auf die neuen, moderneren Häuser ausgewichen wird, ist evident.
Wer nicht fit für den Markt ist, wird Kundschaft verlieren, querbeet durch alle Kategorien.

Innerhalb der letzten Monate fanden in der Mozartstadt zwei bedeutende Deals statt: Ende letzten Jahres wurde das Vier-Sterne-Haus Amedia Hotel Salzburg mit 101 Zimmern an einen Investor aus Aserbaidschan verkauft und das 140-Zimmer-NH Salzburg City ging an einen internationalen Investor, Invesco Real Estate. Es wurde allerdings von der Hotelgesellschaft angemietet.




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