Hotels werden weiter gut verkauft

Mit einem Umsatz von mehr als € 1,12 Mrd. verzeichnet der Hotel-Investmentmarkt den besten Jahresauftakt (erstes Quartal) aller Zeiten und knüpft nahtlos an das herausragende Vorjahresergebnis an. Die hohe Marktdynamik hat sich im neuen Jahr unvermindert fortgesetzt. Dies ergibt eine Untersuchung der BNP Paribas Real Estate. „Mit € 858 Mill. wurden drei Viertel des Umsatzes mit Einzeldeals generiert, so viel wie noch nie“, sagt Alexander Trobitz, Head of Hotel Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Mit Abstand größter Deal war der Verkauf des mehr als 550 Zimmer zählenden Radisson Blu in Hamburg.“

Die Käuferseite wird zu Jahresbeginn von zwei Gruppen geprägt: Family Offices, die vor allem aufgrund des Ankaufs des Radisson Blu durch das norwegische Familienunternehmen Wenaasgruppen 23 % auf sich vereinen sowie die traditionell starken Spezialfonds mit 22 %. Diese sind mit einer Vielzahl von Ankäufen im niedrigen bis mittleren zweistelligen Millionenbereich am Markt. Investment/Asset Manager vervollständigen das Führungstrio. Auf sie entfallen knapp 17 %. Deutlich zweistellige Umsatzanteile halten darüber hinaus Pensionskassen mit rund 12 %. In größerem Umfang investierten auch Versicherungen, die auf einen Anteil von gut 7 % kommen, sowie Equity/Real Estate Funds und Corporates, die jeweils rund 5 % beitragen. Alle übrigen Käufergruppen sorgten in der Summe für rund 9 % des Ergebnisses. Deutsche und ausländische Investoren halten sich mit leichten Schwankungen bereits seit mehreren Jahren mehr oder minder die Waage. In den ersten drei Monaten des Jahres 2017 liegt der Beitrag ausländischer Investoren bei rund 48 % und damit etwas unter dem Niveau vom Jahresende 2016. Im Vergleich zum gesamten gewerblichen Investmentvolumen ist der Anteil bei den Hotel-Investments leicht erhöht (+9 Prozentpunkte). Das Gros des ausländischen Geldes stammt aus dem europäischen Ausland (ca. 66 %), gefolgt vom asiatischen Raum (22 %). Nordamerikanische Investoren sind zum Jahresauftakt mit gut 7 % noch unterrepräsentiert.

Das Hotel-Investmentvolumen in den bedeutenden Märkten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München) unterliegt angebotsbedingt starken Schwankungen, die vor dem Hintergrund des kurzen Betrachtungszeitraums von drei Monaten verstärkt ausfallen. Insgesamt wurden in diesen Städten rund €772 Mill. beziehungsweise 84 % mehr als im Vorjahreszeitraum in Hotelimmobilien angelegt. Innerhalb der Städte variiert das Volumen zwischen etwas unter 5 Mill. € und mehr als 230 Mill. €, wobei die Hansestadt Hamburg mit € 232 Mill. – befeuert vom Radisson Blu – derzeit auf Position eins liegt. Tatsächlich am meisten Hotels wurden jedoch in München gehandelt (ca. € 180 Mill.), unter ihnen das NH Hotel München Messe. Einen überdurchschnittlich guten Auftakt legten zudem Berlin mit € 175 Mill., Düsseldorf mit € 72 Mill. und Köln mit € 60 Mill. hin. In den Rheinmetropolen konnten im Vorjahreszeitraum noch keine Verkäufe registriert werden. Auch Leipzig erwischt einen guten Start mit € 49 Mill. In Frankfurt/M. wurde dagegen noch nicht in nennenswertem Umfang in Hotels investiert.

Die Verteilung des Investitionsvolumens nach Größenklassen ist recht ausgewogen. Am meisten Umsatz erzielten Abschlüsse zwischen € 50 Mill. und € 100 Mill. mit einem Anteil von 33 %. Im dreistelligen Segment wurden rund 28 % des Ergebnisses generiert. Der niedrige zweistellige Millionenbereich zwischen € 10 Mill. und € 25 Mill. kommt zwar nur auf einen Umsatzanteil von 24 %, liegt aber hinsichtlich der Anzahl der Transaktionen vorn. In diese Kategorie fallen Abschlüsse wie das Steigenberger Hotel in Kiel, das Motel One an der Nikolaikirche in Leipzig oder das Innside Hotel am Düsseldorfer Seestern. Das im Vorjahresquartal starke Segment zwischen € 25 Mill. und € 50 Mill. fällt derweil auf einen Anteil von 12 % zurück. Im weiteren Jahresverlauf dürfte das Marktgeschehen in dieser Größenklasse jedoch anziehen. Komplettiert wird die Verteilung von kleineren Abschlüssen unter € 10 Mill., die 2 % beisteuern.

„Die Zeichen stehen gut, daß das lebhafte Marktgeschehen vom Jahresanfang unverändert auch in den kommenden Monaten Bestand haben dürfte. Im Vergleich zu anderen Nutzungsarten hat sich das Hotel-Investmentvolumen überproportional gut entwickelt, was nicht nur am hohen und weiter wachsenden Investoreninteresse liegt – dies existiert grundsätzlich auch für andere Assetklassen. Darüber hinaus sorgt aber auch die hohe Nachfrage auf den Nutzermärkten für eine rege Bautätigkeit und somit zusätzliche Anlagemöglichkeiten. Inwieweit der Rekord aus dem Vorjahr in Angriff genommen werden kann, bleibt dennoch abzuwarten“, faßt Alexander Trobitz die weiteren Aussichten zusammen.

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