Renditeaussichten lassen Käufer Schlange stehen
Mit einem Volumen von fast € 4,2 Mrd. durchbrechen Hotel-Investments das dritte Jahr in Folge die 4-Mrd.-€-Schwelle und liegen um 84% über dem 10-Jahresschnitt. Der Rekord des Vorjahrs wird aber erwartungsgemäß - um knapp ein Fünftel - verfehlt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
Neben einer geringeren Anzahl von Transaktionen schlägt auch zu Buche, daß mit dem Rest des Interhotel-Portefeuille im Jahr 2016 ein besonders großes Paket den Eigentümer wechselte. Der mit Abstand größte Paket-Deal 2017 war der Verkauf von elf Häusern der InterContinental Hotel Group (IHG) aus dem ehemaligen SITQ-Portefeuille mit einem Volumen von ca. € 450 Mio. Alle übrigen liegen nur im zweistelligen bzw. maximal knapp dreistelligen Millionenbereich. Bei einzelnen Hotelverkäufen zeichnet sich dagegen ein ganz anderes Bild: Sie legen trotz einer leicht geringeren Anzahl von Verkäufen sogar um 2% zu und verzeichnen mit einem Volumen von € 3,1 Mrd. einen Rekord. In 2017 waren erstmals Spezialfonds tonangebend: Mit 29 % konnten sie sich deutlich von den übrigen Investoren absetzen. Dabei waren sie nicht nur bei einzelnen Transaktionen, sondern auch im Portefeuillesegment umsatzstärkste. Auf Rang zwei folgen Investment/Asset Manager, die mit 14 % als einzige weitere Gruppe auf einen zweistelligen Beitrag kommt. Daß die Käuferschicht dennoch breit aufgestellt ist, wird mit Blick auf die weiteren Käufer deutlich. Mit Anteilen zwischen 5% und 8% liegen Equity/Real Estate Funds, Family Offices, Immobilien AGs/REITs, Pensionskassen und offene Fonds sehr nah beieinander. Darüber hinaus gab es noch eine Vielzahl weiterer Käufer, die in der Summe für gut ein Viertel des Resultats verantwortlich zeichnen. Erstmals seit 2009 liegen deutsche mit einem Anteil von 52 % in Führung. Grund hierfür ist im geringeren Portefeuilleaufkommen zu sehen, da hier ausländische Investoren traditionell die Nase vorn haben. Mit Abstand am meisten legten Anleger aus dem europäischen Raum an (22 %), gefolgt von nordamerikanischen (12 %) und asiatischen Investoren (7 %).
An den acht großen Investmentstandorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart) summieren sich die Hotel-Investments auf rund € 3,14 Mrd. und sind damit im Vorjahresvergleich nahezu stabil geblieben. Am meisten investiert wurde mit rund € 934 Mio. in Münchener Assets, die gleichzeitig den mit Abstand höchsten Zuwachs verzeichnen konnten (+122%). Mehr als 20 Hotels wechselten hier in den vergangenen 12 Monaten den Eigentümer, deutlich mehr als in jeder anderen Stadt. Das größte unter ihnen war das Holiday Inn Munich City Center, das für fast €190 Mio. an den dänischen Pensionsfonds ATP und einen institutionellen Investor aus den Niederlanden ging. Auch die Hauptstadt verzeichnet mit € 790 Mio. mehr Investments als im Vorjahr (+14%), u. a. mit einigen prominenten Transaktionen wie dem Motel One Berlin-Upper West, das im Rahmen eines Portefeuille von RFR an Signa Prime Selection ging. Hamburg liegt auf Rang drei mit € 515 Mio. und ist der einzige Standort, der noch eine Umsatzsteigerung verzeichnen konnte (+36 %). Getragen wurde ist dies vom Verkauf des Radisson Blu am Dammtor, einem der größten Abschlüsse 2017. Frankfurt/M. (€ 452 Mio.), Düsseldorf (€ 157 Mio.), Köln (€ 119 Mio.) und Stuttgart (€ 65 Mio.) verzeichnen dagegen allesamt Rückgänge. Sie liegen zwischen 19 und 66 %.
Während das Volumen größer als € 100 Mio. durch das geringere Angebot im Portefeuillesegment mehr als die Hälfte unter dem Vorjahreswert liegt, tragen Transaktionen bis €100 Mio. sogar etwas mehr als im Vorjahr bei. Besonders lebhaft war dabei das Segment zwischen € 50 und €100 Mio. mit fast 35%. Deals mit Wert größer als €100 Mio. liegen mit 23 % zwar noch auf dem zweiten Platz, dicht gefolgt jedoch von der Kategorie € 25-50 Mio. (22 %). Erheblich mehr angelegt wurde auch im Bereich € 10 und € 25 Mio. € (16%). Die verbleibenden 4% entfallen auf Objekte bis € 10 Mio.
Gute konjunkturelle Rahmendaten, eine positive Entwicklung der Beschäftigung und der anhaltende Trend zu Kurztrips werden auch weiterhin ein stabiles Umfeld für Hotel-Investments bilden. Nach wie vor zählen diese zu den beliebtesten Immobilienanlagen, gerade auch aufgrund des Renditevorsprungs gegenüber „traditionelleren“ Formen wie Büro-Investments. Ein Engpaß bleibt aber die Angebotsseite: Bereits heute wird die hohe Nachfrage erheblich durch Projektentwicklungen bzw. Forward Deals gedeckt: Rund ein Viertel des Volumens entfällt auf Projektierungen und Hotels im Bau. Dazu kommt ein nicht unerheblicher Anteil von Hotels, die erst kürzlich fertiggestellt wurden. Ohne die gute Bautätigkeit wäre das Ergebnis deutlich niedriger. Für 2018 wird erneut ein Volumen jenseits der 4-Mrd.-€-Grenze als möglich erachtet.
Über die Preisentwicklung sagt BNP Paribas Real Estate nichts.
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