Kölner Hotelmarkt sehr fest

Qvest hidaway Cologne, Foto Ralph Baiker

Die Kölner Hotellerie hat 2017 ein starkes Jahr erlebt. Die Statistiker zählten 3,3 Mio. Ankünfte und registrierten einen Rekord. Es waren 247.000 mehr als im Vorjahr oder etwa plus 8%. Das sagt der „City Report Hotelmarkt Köln“ von BNP Paribas Real Estate, der jetzt veröffentlicht wird.

Tritt man einen Schritt zurück, wird das Bild noch deutlicher: Seit 2010 sind die Gästeankünfte und die Übernachtungszahlen um gut 35% gestiegen, was die Attraktivität Kölns als Tourismusziel unterstreicht. Der Anteil der ausländischen Besucher liegt wie in den Jahren zuvor bei knapp einem Drittel. Niederländer und Belgier stellen dabei mit die größten ausländischen Besuchergruppen, aber auch Touristen aus Großbritannien sind gern und häufig gesehene Gäste. Unterstützt durch einige direkte Flugverbindungen aus dem Land der unbegrenzten Möglichkeiten, stellen die USA den mit Abstand wichtigsten außereuropäischen Quellmarkt dar.

Im nationalen Städtevergleich zeigt Köln 2017 mit die höchste Dynamik und liegt mit einem Anstieg der Übernachtungszahlen um 9 % gegenüber 2016 zusammen mit Leipzig auf dem zweiten Rang des Städteklassements; noch besser schneidet nur München (plus 13%) ab. Mit Ausnahme von Berlin, wo die Übernachtungszahlen nach dem extrem starken Wachstum der Vorjahre auf hohem Niveau stagnieren, konnten die wichtigsten deutschen Hotelmärkte allesamt weitere Zuwächse generieren. Hinsichtlich der durchschnittlichen Aufenthaltsdauer liegt Köln mit 1,7 Tagen in etwa gleichauf mit Frankfurt/M., Düsseldorf, Stuttgart und Leipzig. An der Spitze des Tableaus befinden sich Berlin, Hamburg und München, die ihre Größenvorteile ausspielen und ihre Gäste durchschnittlich 2,3 bzw. 2,0 Tage beherbergen.

Auch auf der Angebotsseite hat sich der Kölner Hotelmarkt in den letzten Jahren dynamisch weiterentwickelt; konkret stieg die Bettenanzahl zwischen 2010 und 2017 von gut 23.000 auf über 29.000, was einem Zuwachs von 26 % entspricht. Die Zahl der Hotelbetriebe konnte nicht ganz Schritt halten, sie kletterte währenddessen um gut 10 % von 222 auf 245. Was in Köln ganz besonders ins Auge fällt, ist, dass die Entwicklung der Bettenanzahl und der Übernachtungen seit 2010 einem sehr ähnlichen Muster folgt und gewissermaßen schubhaft verläuft. Dabei spricht sehr viel für die These, dass ein kräftiger Anstieg der Bettenkapazität - so geschehen in den Jahren 2010 und 2013 - jeweils den Grundstein für den zeitgleichen Aufschwung bei den Übernachtungszahlen gelegt hat.

Die jüngste Entwicklung des Kölner Hotelmarkts zeigt, daß kleine, ungebundene Hotels noch immer attraktive Marktnischen besetzen, vor allem wenn sie sich durch innovative Konzepte von der Masse abheben. So empfängt das Qvest hidaway Cologne seine Gäste in einem revitalisierten neogotischen Gebäude aus dem Jahr 1867 unter Rippengewölbe und Spitzbögen, während das Hotel zur Malzmühle das zugehörige Bier in Szene setzt und als besondere Attraktion mit einer „Braumeistersuite“ mit eigener Kölsch-Leitung aufwartet. Doch obwohl die Stellung der Privathotellerie in Köln tendenziell stärker ist als an anderen deutschen Top-Standorten, wird dennoch deutlich, dass der übergeordnete Trend zu markengebundenen Hotelkonzepten intakt ist.

Trotz einiger Veränderungen in den letzten Jahren verlief die Modernisierung des Kölner Hotelmarkts weniger dynamisch als in den meisten anderen deutschen Metropolen. Vor allem im Upscale-Segment ist eine Erweiterung der Übernachtungskapazitäten fast überfällig, sagt die Bank. Allerdings haben Projektentwickler, Betreiber und Investoren die Zeichen der Zeit erkannt und reagieren auf die anziehende Nachfrage. Insgesamt beläuft sich die Projektpipeline bis 2020 auf etwa 4.300 Hotelbetten, was gut 15 % der derzeit verfügbaren Bettenkapazität entspricht. Grundsätzlich wenden sich viele der Projekte wie etwa das Ruby Hotel, das 25hours Hotel oder das R‘14 (H‘Otello) mit einem zeitgemäßen und originellen Design sicher angenommen. erwartet wird die Wiedereröffnung des Dom-Hotels, an dem die Althoff-Gruppe trotz zahlreicher Aufscschübe festhält.

Mit einem Investmentvolumen von knapp € 120 Mio. beendet Köln das Investmentjahr 2017 zum vierten Mal in Folge oberhalb der Marke von € 100 Mio. Das durchschnittliche Dealvolumen fiel dabei mit € 40 Mio. vergleichsweise hoch aus. Aufgrund der geringeren Zahl der Abschlüsse sank der Gesamtumsatz um knapp 19 % im Vergleich zu 2016.

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