Mehr als € 4 Mrd. in Hotelimmobilien investiert

Mit einem Investmentvolumen von mehr als € 4 Mrd. (nicht € 3,8 Mrd., wie Arcadis berichtete) überschreiten Hotel-Investments zum vierten Mal in Folge die 4-Mrd.-€-Hürde. Gegenüber dem Vorjahr bleibt das Ergebnis knapp 4 % zurück, dies ist jedoch nicht auf einen etwaigen Rückgang der Nachfrage, sondern vielmehr auf das begrenzte Angebot, speziell im Core- und Core-Plus-Segment, zurückzuführen. Dies ergibt eine Untersuchung von BNP Paribas Real Estate.

Insgesamt wurden rund 130 Transaktionen gezählt und damit etwas mehr als im Vorjahr. Das durchschnittliche Volumen je Verkaufsfall liegt dementsprechend mit rund 31 Mio. € gut 8 % unter dem Vorjahresniveau, hat die Division Hotel Services in der BNP Paribas Real Estate GmbH ermittelt. Bei einzelnen Hotelverkäufen zeichnet sich allerdings ein etwas anderes Bild, hier konnte mit rund € 3,2 Mrd. sogar ein neuer Umsatzrekord vermeldet werden. Seit 2010 verzeichnet dieses Segment kontinuierlich Wachstumsraten, wozu 2018 auch eine ganze Reihe größerer Hoteldeals mit einem Volumen von mehr als € 100 Mio. beitrugen. Hierzu zählen das Hotel Bristol in Berlin, das Maritim Hotel am Heumarkt in Köln oder auch das Leonardo Royal Hotel München. Bei den Portfolios blieb der Umsatz dagegen mit rund € 820 Mio. fast ein Viertel unter dem Vorjahreswert. Gerade hier fehlte es an größeren Paketen.

Erneut beweisen sich Hotels als eine Assetklasse, die großen Anklang bei unterschiedlichsten Investorentypen findet. Wie im Vorjahr wird das Ranking der größten Käufer von Spezialfonds angeführt (19 %), gefolgt von Corporates, die in diesem Segment regelmäßig stark vertreten sind und rund 15 % beisteuern. Dabei unterzeichneten sie mit Abstand die meisten Verträge. Das Rennen um den dritten Rang gewinnen Asset/Investment Manager mit knapp 12 % hauchdünn vor Immobilien AG oder REIT, Equity/Real Estate Funds (beide rund 11 %). Letztere sicherten sich vorwiegend größere Objekte im hohen zwei– bis dreistelligen Millionenbereich. Projektentwickler haben vorwiegend bei Hotels mit Entwicklungspotential zugegriffen und kommen damit auf einen Umsatzanteil von knapp 7 %. Einen Beitrag von mehr als 5 % steuerten Versicherungen bei (6 %).

Wie im Vorjahr halten sich in- und ausländische Investoren in etwa die Waage. Der Anteil ausländischer Käufer liegt bei rund 48 % und damit rund 7% höher als im gesamten Gewerbeinvestmentmarkt. Für den Hotel-Investmentmarkt ist das jedoch eher ein niedriges Niveau. Ursächlich hierfür ist auch der geringe Umsatz mit Portefeuilles und damit in dem Segment, in dem ausländische Investoren traditionell deutlich stärker vertreten sind.

Der Hotel-Investmentumsatz hat sich an den acht großen Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart) im Vorjahresvergleich recht unterschiedlich entwickelt. In der Summe wurden Hotels mit einem Volumen von rund € 2,8 Mrd. verkauft, womit mehr als zwei Drittel des bundesweiten Ergebnisses auf die bedeutenden Märkte entfallen. Das herausragende Vorjahresergebnis wurde zwar um rund 11 % verpaßt, vor dem Hintergrund der Rekordumsätze in München und Berlin im Jahr 2017 ist der Rückgang jedoch nicht verwunderlich. Im Jahr 2018 liegen die Hotel-Investmentvolumen in Frankfurt/M. (€ 572 Mio.), München (€ 541 Mio.) und Berlin (€ 521 Mio.) sehr nah beieinander. Tatsächlich wechselten in Frankfurt/M: allerdings mit Abstand die meisten Hotels den Eigentümer, während das Ergebnis der Hauptstadt auch auf Großtransaktionen fußt wie dem Verkauf des Hiltons Berlin, das allein fast € 300 Mio. beisteuerte,. Ein deutlich überdurchschnittliches Ergebnis – wenn auch im Vorjahresvergleich rückläufig – erzielt Hamburg mit € 369 Mio. Auf den weiteren Rängen folgen Köln (€ 324 Mio.), Stuttgart (€ 213 Mio.) und Düsseldorf (€ 193 Mio.), die ihre Vorjahreswerte allesamt steigern konnten. Leipzig erreicht mit € 74 Mio. ein Ergebnis leicht über dem langjährigen Mittel.

Auch wenn das Portefeuillesegment relativ schwach besetzt ist, tragen Transaktionen ab € 100 Mio. mit 31 % am meisten zum Ergebnis bei, was auf die hohe Anzahl großvolumiger Einzelverkäufe zurückzuführen ist: Insgesamt fallen sechs Hotels in diese Kategorie. Aber auch die nächste Klasse zwischen € 50 und € 100 Mio. ist mit 28 % stark vertreten. Im Gegensatz dazu steht allerdings der ebenfalls hohe Beitrag kleinerer Transaktionen zwischen € 10 und € 25 Mio., die mit 22 % beteiligt sind. Weitere 14 % steuern Verkäufe zwischen € 25 und € 50 Mio. bei, knapp 5 % entfallen auf Objekte unter € 10 Mio..

„Hotel-Investments sind auf breiter Front gefragt, seien es Neubauten, Bestandsobjekte oder Hotels mit Optimierungsbedarf. Auch hinsichtlich der Standortwahl kann zumindest in den großen Märkten keine ausgeprägte Präferenz konstatiert werden: Wenn attraktive Objekte auf den Markt kommen, finden sie in aller Regel auch ihre Käufer. Gerade im Portefeuillesegment war das Angebot zuletzt jedoch eher rückläufig, was noch höhere Ergebnisse verhinderte. Aufgrund der stimmigen Rahmenbedingungen kann somit zwar auch für 2019 mit einem lebhaften Marktgeschehen gerechnet werden, inwieweit sich das Investmentvolumen wieder der 4-Mrd.-€-Marke nähern wird, hängt aber nicht zuletzt von größeren Abschlüssen speziell im Portefeuillesegment ab“, resümiert Alexander Trobitz, Head of Hotel Services bei der Bank, die Aussichten.

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