München: Hotellerie brummt

München ist eine touristische Destination par excellence. 2018 wurden gut 16 Mio. Übernachtungen gezählt – 10 % mehr als 2017 und mehr als doppelt so viele wie 2002. Die Zahl der Ankünfte stieg um knapp 8 % auf 7,8 Mio. Damit kommt die bayerische Landeshauptstadt auf Platz 9 der meistbesuchten Städte Europas; in Deutschland kann nur Berlin höhere Besucherzahlen vorweisen. Bei ausländischen Touristen ist München hingegen die beliebteste deutsche Stadt: Etwa 45 % der Ankünfte entfallen auf internationale Besucher resümiert der „City Report Hotelmarkt München“ von BNP Paribas Real Estate.

Die Gründe für den Nachfrageboom sind vielfältig. Die Stadt profitiert vom allgemeinen Trend zum Städtetourismus. Außerdem befindet sich auch der Geschäftsreisemarkt aufgrund des lang anhaltenden konjunkturellen Aufschwungs seit Jahren im Höhenflug, und im Messe- und Kongressgeschäft stehen die Zeichen ebenfalls noch auf Wachstum.

Der kräftige Anstieg der Übernachtungszahlen ist an das Bettenangebot gekoppelt. Dieses hat sich seit der Jahrtausendwende in etwa verdoppelt – allein zwischen 2015 und 2018 kamen etwa 14.000 Hotelbetten hinzut, was in etwa der Bettenkapazität einer Großstadt wie Leipzig entspricht. Das Bettenangebot und die Übernachtungsnachfrage haben sich seit 2010 fast im Gleichschritt entwickelt, wobei sich die Nachfrage (+61 %) etwas dynamischer zeigte als die Angebotsseite (+49 %). Dies schlug sich entsprechend auf die Performance der Hoteliers nieder: Die Auslastungsquote lag 2018 bei 75,6 % (+3,3% gegenüber 2010), der durchschnittliche Netto-Zimmerpreis stieg auf knapp € 128,-.

Infolge der starken Entwicklung der Übernachtungszahlen werden weiterhin in allen Preisklassen neue Hotels eröffnet beziehungsweise projektiert. Insgesamt sind im Münchener Stadtgebiet bis einschließlich 2023 etwa 8.500 zusätzliche Hotelbetten in Planung oder im Bau, was circa 11,5 % der derzeitigen Bettenkapazität entspricht. Im Vergleich zu den vergangenen fünf Jahren ist das Expansionstempo jedoch gedrosselt.

Die hohe Marktdynamik des Münchener Hotelmarkts schuf auch eine entsprechende Nachfrage auf dem Investmentmarkt. In der Zeit von 2010 bis 2018 wurden jährlich im Schnitt etwa € 423 Mio. in Münchener Hotelimmobilien investiert, womit die Landeshauptstadt im nationalen Städtevergleich den zweiten Platz hinter Berlin (€ 428 Mio.) belegt. Nachdem die bisherige Bestmarke im Jahr 2017 mit einem Transaktionsvolumen von 934 Mio. € geradezu pulverisiert wurde, sank das Transaktionsvolumen 2018 wieder auf „Normalmaß“. Der Grund für das deutlich niedrigere Ergebnis liegt vor allem im unzureichenden Angebot, während die Nachfrage nach Münchener Hotelimmobilien nach wie vor sehr hoch ist. Mit einem Gesamtumsatz von € 541 Mio. liegt der Umsatz gut 30 % über dem langjährigen Mittel.

Die bayerische Landeshauptstadt hat ihre Stellung als eine der wichtigsten Tourismusmetropolen Europas in den letzten Jahren weiter gefestigt und stellt bei den Übernachtungszahlen seit geraumer Zeit Rekorde auf. Das Hotelangebot wurde fortlaufend modernisiert und konzeptionell verbreitert. Es gibt keinerlei Anzeichen für ein Ende der positiven Nachfrageentwicklung, sodaß vorbehaltlich einer weiterhin robusten gesamtwirtschaftlichen Lage mit stabiler beziehungsweise steigender Performance zu rechnen ist, sagt die Bank.

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